査定価格の算出法と、売り出し価格の決定方法とは？　【大阪市中央区中古マンション専門会社】|菅

今日は
プラスワンエステートの菅（スガ）です。

残念！　ラグビー日本代表は、南アフリカ代表に破れて、ベスト４ならずでした。

でも、準決勝・決勝は、世界の強豪国の本気の激突がありまだまだ楽しみは残っています。私は、この土日も楽しみにしています。

さて、本題の不動産の話をしますね。

不動産会社はあなたの不動産をどのようにして査定しているのでしょうか？

査定価格を算出する方法には、「取引事例比較法」、「原価法」、「収益還元法」という3つの種類があります。 以下順番に解説します。

「取引事例比較法」は読んで字のごとく、周辺の取引事例のデータを集め、そのデータを基に査定価格を算出する方法です。 

具体的には、
①レインズなどで周辺の成約事例を出来る限りピックアップ
②ピックアップした物件の中から、あなたの物件の条件の近い物件を選ぶ③選んだ物件の㎡単価の額に換算し、あなたの物件の㎡数をかける
という流れになります。

ここでレインズではなく自社で実際に取引した事例があれば、より精度の高い査定価格が算出できます。なぜなら、自社で取引を行ったのであれば、売り急いで相場より安くしたのか、たまたま高値で売れたなどの成約までのプロセスが分かるからです。 

取引事例比較法は、マンション、一戸建て、土地など全ての不動産の査定価格算出において、基礎となる査定方法になります。

次に「原価法」は、主に一戸建ての建物部分の査定価格を算出する時に利用されます。
原価法の考え方は、「今の家を新しく建てた場合の金額を算出。その金額から経年劣化分を差し引く」という査定方法です。 計算式は「再調達価格×（（耐用年数－経過年数）÷耐用年数）」になります。

最後の「収益還元法」は、主に賃貸マンションなどの投資用不動産を査定する時に利用されます。「その物件が将来生み出すであろう利益を基に物件価格を算出する」という査定方法になります。計算式は「（年間収入－年間諸経費）÷還元利回り（自分自身が物件から得たい利回り）」です。 

よく勘違いされがちですが、査定価格とは「絶対に売れる金額」というワケではありません。あくまで、相場価格を基に算出した「恐らくこのくらいであれば売れるであろう」という価格になります。

したがって、「査定価格が高いから」という理由だけで選ぶのは危険です。媒介契約（不動産の売却を依頼する契約）を取りたいという目的のためだけに、査定価格を高く提示する不動産会社もあるからです。
大事なことは査定価格の「高さ」ではなく、査定価格の「根拠」と信頼のおける「営業担当」かどうかです。 

弊社では、中央区専門の会社として査定価格の正確性を追求するのは当然とし、査定書では「査定価格」「売り出し推奨価格」「チャレンジ価格」の3種類の価格を提示しております。

そして、あなたの売却理由やご事情を踏まえた販売戦術プランを提案させていただいた上で、『売主様希望価格＝売り出し価格』で販売を開始しております。

以上　売主さん向けの情報をお伝えしました。　　

弊社は、ビルの１階にある路面店舗ですので、見つけやすいです。
あなたの大切な不動産を売ろうかな　と思ったときは、是非弊社にお立ち寄りいただき、お気軽にご相談ください。